Was ist eine Umschuldung und welche Möglichkeiten gibt es?

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Im Rahmen der Immobilienfinanzierung (Kauf / Neubau) wird mit der Bank ein Zinssatz für das aufzunehmende Darlehen mit einer Zinsbindungsdauer von z.B. 5-30 Jahren vereinbart. Der Zinssatz wird in Abhängigkeit von Bonität und Risiko individuell vereinbart.

Sobald die Zinsbindung eines Darlehens endet und noch eine Restschuld weiterfinanziert werden muss, gibt es die Möglichkeit eine Anschlussfinanzierung abzuschließen. Entweder wird ein neuer Vertrag über eine andere Bank abgeschlossen oder die Hausbank bietet ein Prolongationsangebot, im Regelfall ohne erneute Bonitäts- und Objektprüfung. Vom Aufwand ist die Prolongation schneller und einfacher, jedoch nicht unbedingt günstiger.

Durch einen Bankwechsel mit neuer Bonitäts- und Objektprüfung kann das Darlehen komplett neu bestimmt werden.  Die Zinsbindung sowie die mtl. Rate kann neu gewählt werden und bietet somit mehr Flexibilität bei der Zukunftsplanung. Falls parallel Modernisierungen gewünscht sind oder ein bestehender Ratenkredit umgeschuldet werden soll, kann dies einfach durch eine Darlehensaufstockung erfolgen. Der neue Bankzinssatz spiegelt sich in den neuen Kundenwünschen und orientiert sich am aktuellen Marktzins.

 

Was gibt es zu beachten?

Um einen neuen Darlehensabschluss zu gewähren, benötigt die neue Bank auch eine Grundschuldeintragung im Grundbuch. Bedeutet die bereits vorhandene Grundschuld wird im Normalfall einfach an die neue Bank abtreten. Die Kosten hierfür sind abhängig von der eingetragenen Grundschuldhöhe und belaufen bei z.B. 300 TEU auf ca. 400€ einmalig. Losgelöst der Abtretungsgebühren und dem Unterlagenaufwand ist der Prozess in einigen Fällen deutlich günstiger und somit eine Überlegung wert ein Gegencheck vorzunehmen.

 

Praxistipp:

Bei einem Wechsel von der Hausbank zu einem anderen Kreditinstitut, bestimmt die neue Bank den aktuellen Beleihungswert der Immobilie, welcher seit Erwerb deutlich gestiegen sein kann. Je besser der Marktwert der Immobilie im Verhältnis zur Darlehenssumme, desto günstiger wird der neue Zinssatz im Rahmen der Anschlussfinanzierung. Hausbanken orientieren sich im Regelfall an den ursprünglichen Kaufpreisen / Herstellungskosten, so dass das Risiko (Verhältnis Beleihungswert der Immobilie zu Darlehenssumme) aus Sicht der Bank und der Zinssatz deutlich höher ausfallen.

Da je nach Bank unterschiedliche Bewertungsansätze (VDP / Lora / Sprengnetter) für die Beleihungswertermittlung zu Grunde gelegt werden, empfiehlt sich hier der Überblick eines unabhängigen Baufinanzierungsexperten. Sprechen Sie uns gerne an, so dass wir nach Ihren Wünschen den für Sie besten Zinssatz ermitteln. Gleichzeitig profitieren Sie von einer schnellen und professionellen Abwicklung und können von den Synergieeffekten durch die bestehende Bankkontakte direkt zu den Kreditentscheidern profitieren.

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