Was ist ein Erbbaurecht und was gibt es zu beachten?

Ein Erbbaurecht beschreibt ein Recht, eine Immobilie auf ein fremdes Grundstück zu errichten oder zu besitzen. Der Immobilienbesitzer erhält lediglich ein Nutzungsrecht des Grundstückes und bezahlt im Gegenzug für die Nutzung eine Art Miete, nämlich einen Erbbauzinssatz, der sich am ortsüblichen Bodenrichtwert des Grundstückes orientiert.  Der Zinssatz beläuft sich meist auf drei bis fünf Prozent und wird im Erbbaurechtsvertrag festgehalten, der ebenfalls beim Notar beurkundet wird. Die Laufzeit des Erbbaurechtes kann zwischen 50 und 99 Jahren frei gewählt werden.

Im objektgebundenen Grundbuch wird das Recht in Abteilung II eingetragen und es wird parallel ein Erbbaurechtsgrundbuch gebildet.

Durch den Wegfall des Grundstückskaufes, sind Immobilien mit Erbbaurechten vergleichsweise viel günstiger. Durch den geringen Kaufpreis wirkt das Vorhaben attraktiv, jedoch ist der Immobilienkauf oder auch der Neubau auf Erbbaurechtsgrundstücken mit Hindernissen verbunden.

Das sollten Sie wissen:

• Der Erbbaurechtsgeber ist entweder eine private Person oder eine Kirche bzw. die ortansässige Stadt.
• Es besteht oft ein Vorkaufsrecht für den Erbbaurechtsgeber
• Die Anpassung des Erbbauzinssatzes kann alle drei Jahre angepasst werden
• Bei einem Kauf wird der bestehende Erbbaurechtsvertrag übernommen, sodass die Laufzeit wie gehabt bestehen bleibt
• Endet ein Erbbaurechtsvertrag kann der Erbbaurechtsgeber, wenn es vertraglich vereinbart ist, seinen Anspruch nutzen um die Immobilie für zwei Drittel des Objektwertes abzukaufen. Alternativ wird ein neuer Vertrag mit einem neuen Erbbauzinssatz aufgesetzt.
• Es besteht eine Belastungsquote, die bestimmt wie hoch die einzutragende Grundschuld sein darf. Durch die Begrenzung wird oft ein höherer Eigenkapitalanteil gefordert.
• Wenn die vereinbarten Pflichten nicht eingehalten werden, könnte der Heimfall eintreten, sodass der Erbbaurechtsvertrag vorzeitig beendet wird. Gründe sind hierfür: keine Instandhaltungsmaßnahmen, Nichtzahlung oder weitere Punkte sein, die vertraglich vereinbart sind. Die Folge ist, dass die Immobilie gegen Entschädigung an den Grundstückeigentümer übergehen kann.  Um eine angemessene Entschädigung zu erhalten, sollte die Höhe zwingend im Vertrag festgehalten werden.

Hilfestellungen beim Kauf von Erbbauimmobilien:

• Fragen Sie vorab an, ob ein Verkauf des Grundstückes möglich ist und wie hoch der Preis ist
• Erkundigen Sie sich nach der Belastungsquote im Grundbuch. Wie hoch darf die Grundschulds- und Finanzierungssumme sein.
• Halten Sie vertraglich die Entschädigungssumme fest, falls es zu einem Heimfall kommt. (Objekt geht an den Erbbaurechtsgeber über)
• Verhandeln Sie vor dem Immobilienerwerb eine neue Laufzeit aus
• Vereinbaren Sie ein Vorkaufsrecht, sodass Sie die Möglichkeit erhalten das Grundstück zu erwerben

Praxistipp:

Nicht jede Bank finanziert Kunden, welche ein bebautes oder unbebautes Grundstück mit Erbbaurechten erwerben möchten. Aus Sicht der Bank ist die Restlaufzeit ein sehr wichtiger Aspekt und ob es sich um ein öffentlichliches, kirchliches oder privates Erbbaurecht handelt. Ebenso entscheidend wie hoch der Beleihungsauslauf der Finanzierung ist (Risiko aus Sicht der Bank). Gerne unterstützen wir Sie bei der Auswahl der für Sie passenden Kreditinstitut und übernehmen die Verhandlungen hinsichtlich des Zinssatzes.