Vertragsinhalte eines Kaufvertrages

Auf die folgenden Punkte sollten Sie achten!

Festgelegter Kaufpreis:

Im Notarvertrag wird der endgültige Kaufpreis hinterlegt, der auch von beiden Parteien abgesegnet wurde. Um den richtigen Kaufpreis zu bestimmen, empfiehlt sich aktuelle Marktpreise für vergleichbare Immobilien in der Umgebung einzuholen.  Auch eine Objektwertermittlung eines Immobilienfachmann kann dabei hilfreich sein. Ein Notar darf Ihnen zwar rechtliche Tipps geben, jedoch nicht bestimmen, ob der vereinbarte Kaufpreis angemessen ist.

Alte Verbindlichkeiten und Grundschulden:

Ist die zu erwerbende Immobilie noch mit Darlehensverbindlichkeiten oder Grundschulden belastet, wir beim Notartermin in der Regel die Löschung beauftragt– außer beide Vertragsparteien einigen sich auf eine Grundschuldabtretung. Um diese Vorgehensweise umzusetzen, wird das zuständige Kreditinstitut um Zustimmung gebeten und somit kann das alte Darlehen des Verkäufers auf den Käufer übertragen werden.

Nebenvereinbarungen:

Wenn weitere Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer getroffen werden, beispielsweise die Übernahme von Inventar, sollten diese Informationen ebenfalls in den Notarvertrag mit aufgenommen werden. Wird der Wert der übernommenen Gegenstände im Vertrag festgehalten, wird die Grunderwerbsteuer nur auf den reinen Kaufpreis berechnet. Gleichzeitig muss dieser Prozess auch mit der Bankseite abgestimmt werden, da die Inventarkosten nicht wertsteigernd sind und dadurch ggf. Abweichungen im Zinssatz folgen.

Notartermin Ablauf:

Bevor der Kaufvertrag beurkundet wird, werden beide Vertragsparteien vom Notar begrüßt und in den Besprechungsraum gebeten. Die Beteiligten erhalten ein aktuelles Leseexemplar des Kaufvertrages. Nachdem die Ausweispapiere gegengeprüft wurden, fordert der Notar die Unterlagen der abzulösenden Gläubiger des Verkäufers sowie die Finanzierungsunterlagen des Käufers.

Der Notartermin ist dazu da, mögliche Unklarheiten zu beseitigen und offene Fragen zu beantworten. Treten gravierende Probleme auf, welche die Kaufabwicklung und Beurkundung in Zweifel ziehen, müssen diese Unstimmigkeiten zwingend vor dem Verlesen der Urkunde gelöst werden.

 

Beispiele für Unstimmigkeiten:

  • Sachmängel bei der Immobilie
  • Nachverhandlungen des Kaufpreises

Sobald alle Probleme beseitigt wurden, kann die Beurkundung des Kaufvertrags starten. Der Notar beginnt den gesamten Kaufvertrag laut vorzulesen. Diese Vorgehensweise ist notwendig und wird sowohl bei einfach gestalteten Vorgängen als auch bei umfangreichen Verträgen durchgeführt.

Sind weitere Änderungen gewünscht, werden diese handschriftlich in den Vertrag am Rand des Dokuments vorgenommen. Diese Notizen werden nicht entfernt, sondern bleiben in der Originalurkunde des Notars stehen.  Nach dem Beurkundungstermin erhält sowohl Käufer als Verkäufer die korrigierte Version des Vertrages.


Grundbuchänderungen und Inhalte:

Bei einem Grundbuch gibt es drei Abteilungen, die folgende Daten beinhalten:

Abteilung I: in dieser Abteilung ist der aktuelle Eigentümer vermerkt. Wir eine Immobilie veräußert, wird der Zeitpunkt der Kaufabwicklung eingetragen und im Zuge dessen auch der neue Eigentümer hinterlegt.

Abteilung II: Hier sind Belastungen der Immobilie eingetragen. Nacherbenvermerk oder ein Vermerk über eine Testamentsvollstreckung können im Zuge des Verkaufes gelöscht werden. Falls weitere Rechte, wie Wegerechte, Grunddienstbarkeiten bestehen, wird im Normalfall keine Löschung vorgenommen, da diese Rechte bestehend sind. Ob diese Rechte aus Banksicht wertmindert ist, kann nur anhand der Bankprüfung inkl. der zugehörigen Urkunde geprüft werden.  Die Urkunden erhalten Sie beim zuständigen Notar.

Abteilung III: In der letzten Abteilung sind die Grundschuldsicherheiten festgehalten. Die alten Belastungen werden beim Verkauf gelöscht und gleichzeitig wird eine neue Grundschuld in Höhe der Darlehenssumme für den neuen Eigentümer eingetragen. Im Falle einer Abtretung der Grundschuld wird dem Grundbucheintrag ein Abtretungsvermerk hinzugefügt.

 

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