Notartermin und not. Beurkundung

Der Ablauf bis zur rechtskräftigen Kaufabwicklung

Sie haben Ihre Traumimmobilie gefunden und alles passt – der nächste Schritt geht zu einem Notar, um die endgültige Kaufabwicklung durchzuführen. Warum ein Notartermin so wichtig ist und wie er abläuft erfahren Sie in diesem Artikel.

Folgende Aufgaben übernimmt ein Notar:

Ein Notar beurkundet den Kaufvertrag des Hauskaufes im Beisein von Käufer und Verkäufer. In Deutschland ist es verpflichtend, den Kauf über einen Notar abzuwickeln, da nur mit Abschluss eines notariell beglaubigten Kaufvertrags, der Hausverkauf erst rechtskräftig wird. Der Notar ist für die Vorprüfung zuständig und prüft in diesem Zusammenhang, ob alle Bedingungen für den Verkauf von Verkäuferseite gegeben sind. Ob im Grundbuch noch Lasten, wie Wegerechte oder Grundschulden in Abteilung II und III bestehen gehört ebenfalls zu seinen Aufgaben– weiterhin überwacht er den gesamten Verkaufsprozess.

Darüber hinaus kümmert er sich anschließend um die Eigentumsänderung im Grundbuch sowie die Eintragung der neuen Grundschuld des Käufers.
Im Notarvertrag wird der Ablauf des Verkaufes und die Vereinbarungen zwischen Verkäufer und Käufer niedergeschrieben und festgehalten. Der Notar haftet für die korrekte Abwicklung.

Beauftragung eines Notars:

Sind der Verkäufer und der potenzielle Käufer sich über den Hauskauf einig, wird gemeinsam ein Notar ausgesucht. Üblich ist es, dass der Käufer den Notar aussucht – natürlich kann der Verkäufer auch seine Vorschläge mit einbringen und beide einigen sich auf einen Kompromiss. Ist der passende Notar gefunden und der Notartermin vereinbart, liegt es Vorerst beim Verkäufer dem Notar alle erforderlichen Unterlagen für die Erstellung des Kaufvertragsentwurfes zukommen zulassen.

Unterlagenanforderung beim Notartermin

Beim Beurkundungstermin ist es zwingend erforderlich, ein gültiges Ausweispapier mitzubringen. Ob Personalausweis oder Reisepass ist zweitrangig. Bitte legen Sie weiterhin Ihre Steuer-Identifikationsnummer beim Notar vor, da diese ebenfalls benötigt wird. Beachten Sie, dass Ihre Steuer-ID nicht identisch mit Ihrer Steuernummer vom Finanzamt ist! Die Steuer ID finden Sie auf Ihrem Gehaltsnachweis oder auf Ihrer Lohnsteuerbescheinigung.

Ist die Steuer-ID beim Notartermin nicht bekannt, kann diese auch am Tag nach der Beurkundung nachgereicht werden. Das gilt sowohl für die Käuferseite als auch für den Verkäufer.

Besitzen Sie nur einen Ausweis, der abgelaufen ist, kontaktieren Sie vor dem Termin auf jeden Fall das Notariat. Im Normalfall ist auch ein abgelaufenes Ausweispapier gültig. Wichtig ist aber, dass das Notariat informiert ist.

Unterlageneinreichung des Käufers:

Wurde eine Baufinanzierung für den Kauf der Immobilie aufgenommen, müssen die entsprechenden Unterlagen beim Notar hinterlegt werden – das Darlehen wird nämlich erst ausgezahlt, wenn die neue Grundschuld vorher beim Notar bestellt wurde.  Um die Bestellung vorzunehmen, fordert der Notar ein Grundschuldformular der finanzierenden Bank, welches im besten Fall bereits ein bis zwei Tage vor dem Termin beim Notar vorliegt, um die Beurkundung der Grundschuld vorzubereiten.

Erhalten Sie das Grundschuldformular erst nach dem Notartermin, so kann dessen Beurkundung auch nachträglich ohne weitere Kosten erfolgen. Sobald das Formular der Bank zurückgesendet wird die Grundschuld übers Amtsgericht im Grundbuch eingetragen wird, kann die Auszahlung an den Verkäufer durch Kundenauftrag erfolgen.

Unterlageneinreichung des Verkäufers:

Wenn die Immobilie noch mit Grundschulden belastet ist, muss der Verkäufer die Unterlagen zu den entsprechenden Verbindlichkeiten mitbringen. In den meisten Fällen werden keine Schulden und Grundschulden übernommen, daher muss sich Notar darum kümmern, dass das Objekt schuldenfrei übergeben werden kann.

Um einen problemlosen Ablauf zu erhalten, nimmt das Notariat nach der Beurkundung des Kaufvertrags Kontakt mit der zuständigen Bank des Verkäufers auf. Die vorhandenen Schulden des Verkäufers werden mit der Zahlung des Kaufpreises verrechnet und die Immobilie kann somit lastenfrei auf den neuen Eigentümer übergehen.

Bevollmächtigung beim Notartermin:

Nicht immer ist es möglich den Notartermin mit allen Beteiligten durchzuführen – beispielsweise, wenn Käufer und Verkäufer in verschiedenen Wohnroten leben.

Durch die Vertretung durch notarielle Vollmacht kann sich eine Vertragspartei beim Notartermin vertreten lassen. Mittels einer notariell erstellten Vollmacht ist der Vertreter berechtigt den Kaufvertrag im Auftrag des Käufers oder Verkäufers rechtskräftig zu unterzeichnen. Nach der Unterzeichnung ist der Kaufvertrag sofort wirksam.

Für die Erstellung der Vollmacht fallen Kosten an, die abhängig vom Objektwert der Immobilie sind. Nach § 98 GNotKG Abs. 4 ist der Wert jedoch auf 1 Mio. begrenzt. Wurde die Vollmacht bereits vor dem Notartermin erstellt, muss diese im Original eingereicht werden. Eine Abschrift oder beglaubigte Abschrift ist nicht zulässig.

Eine andere Art der Bevollmächtigung ist die, Vollmachtlose Vertretung und Nachgenehmigung. Hier besteht die Möglichkeit einen Vertreter ohne Vollmacht zum Beurkundungstermin zuzulassen. Der Vertreter kann innerhalb der Familie bis zur anderen Vertragspartei frei gewählt werden. Beim Notartermin unterzeichnet der Vertreter den Kaufvertrag. Bitte beachten Sie aber, dass der Vertrag zwar angenommen und unterzeichnet wurde, aber noch nicht rechtskräftig ist. Die Gültigkeit erhält der Vertrag erst mit einer notarielle Nachgenehmigung für die Vertretung.

Bei der vollmachtlosen Vertretung ist es zudem sehr wichtig, den Kaufvertrag bis ins kleinste Detail zu besprechen und dass alle Beteiligten mit den Inhalten vor der Beurkundung einverstanden sind. Die Gebühren für eine Nachgenehmigung, ist abhängig vom Kaufpreis der Immobilie.

Wer übernimmt die Kosten bei Absage des Notartermins?

Wir der Termin von einer der Vertragsparteien abgesagt und es wurde bereits ein Entwurf des Kaufvertrages erstellt, wird das Notariat demjenigen die Kostenrechnung zukommen lassen, der die Entwurfserstellung beauftragt hat – in den meisten Fällen also dem potenziellen Käufer.

Beauftragt der Verkäufer den Notar mit dem Kaufvertragsentwurf ist es ratsam, sich vorab eine schriftliche Bestätigung über die Kaufabsicht und die Übernahme der Notargebühren vom Käufer einzuholen.

 

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