Mietkauf - Lohnt sich das?

Vorteilhafte Investition oder hohes Risiko?

Eine Immobilie mieten und später erwerben? Wie ein Mietkauf funktioniert und worauf Sie dabei achten sollten.

Mietkauf und seine Bedeutung

Ein Mietkauf stellt ein Immobilienkauf dar, bei dem das bestehende Mietverhältnis und die damit verbundenen Mieterträgen beim Kauf angerechnet werden. Der Mieter, der das Objekt bewohnt, erhält eine Frist, in der ein Kauf abgewickelt werden kann. Bis zu diesem Zeitpunkt ist er noch kein Eigentümer der Immobilie, sondern bleibt Mieter. Durch die festgelegte monatliche Miete und eine eventuell vereinbarte Restsumme wird der Kauf getätigt. Für einen Mietkauf kann somit auf Eigenkapital oder auf eine Darlehensaufnahme verzichtet werden, je nach dem, auf welche Laufzeit und welche Summe sich beide Parteien geeinigt haben. Somit ist ein Mietkauf für viele Mieter, die sich ein eigenes Heim wünschen, aber nur über wenig finanzielle Mittel verfügen, eine gute Alternative zur Immobilienfinanzierung.

Ablauf eines Mietkaufs:

Vorab müssen Mieter und Verkäufer sich über den Kaufpreis und die Miete einigen. Beide Summen sowie die Laufzeit (i.d.R. 10- 20 Jahre) werden beim Abschluss des Mietkaufvertrages beim Notar festgehalten. Ob und in wie weit eine Anzahlung vereinbart wird, entscheiden die beiden Vertragsparteien.

In der vereinbarten Miete darf sich der Verkäufer zudem einen Mietzins einbehalten.

Entscheidet der Mieter sich nach Abschluss des Mietkaufvertrages doch noch gegen den geplanten Kauf, ist nicht nur das angezahlte Kapital weg, sondern auch die Entscheidung, ob Sie vom Kauf zurücktreten können. Denn diese Entscheidung liegt einzig und allein beim Verkäufer. Aus diesem Grund raten wir Ihnen dazu, dass im Vertrag eine Rücktrittsklausel hinterlegt wird, die besagt, dass die Anzahlung bei einer Kaufabsage zurückerstattet wird.

Sobald die Mietzeit abgelaufen ist, kann der Mieter die Immobilie zum verbleibenden Restwert erwerben. Wurde im Vertrag kein Restwert vereinbart, wird die Immobilie über höhere Mietzahlungen oder eine längere Laufzeit abgezahlt und geht mit Ende der Mietdauer automatisch an den Käufer über. Im Falle der Nichtzahlung der Miete, hat der Verkäufer das Recht nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB den Mietvertrag zu kündigen und somit würden auch die bereits eingezahlten Beträge entfallen. Die Option das Objekt dann noch zu kaufen steht nicht mehr zur Verfügung. Zusätzlich kann für den Mietausfall auch noch eine Schadensersatzforderung erhoben werden.

Neben dem Mietkauf gibt es zudem den Optionskauf. Hier unterscheidet sich zum Mietkauf, dass sich der Käufer die Kaufentscheidung noch offenlässt. Die Immobilie wird probeweise getestet und wird als Optionsrecht im Grundbuch eingetragen. Im Gegensatz zum Mietkauf sind bei dieser Vorgehensweise aber höhere Mieten und auch länger Laufzeiten von bis zu 30 Jahren üblich, da der Verkäufer so den Kaufanreiz erhöhen will.

Die Vor- und Nachteile:

Wir zeigen Ihnen einen Überblick über die Vor- und Nachteile:

Vorteile:

  • Monatliches Einkommen, Schufascore oder auch Eigenkapital sind eher zweitrangig beim Mietkauf
  • Die monatliche Miete bleibt konstant, sofern keine Erhöhungen im Vertrag vereinbart wurden
  • Falls eine Restsumme vereinbart ist, wird nur eine geringere Finanzierungssumme benötigt, sodass günstige Baufinanzierungszinsen in Kombination mit einer kürzeren Laufzeit möglich sind
  • Im not. Mietvertrag kann ebenfalls eine Übertragung an Dritte hinterlegt werden, sodass die gezahlten Mieten angerechnet werden und alle Rechte sowie Pflichten übergeben werden.
  • Durch die Nutzung können frühzeitig Mängel am Objekt festgestellt werden.

 

Nachteile:

  • Die festgelegte Miete wird meist nicht in voller Höhe auf den Kaufpreis angerechnet
  • Die Miete kann höher als ortsüblich ausfallen
  • Es besteht kein Anspruch auf KfW Förderungen. Nur bei zukünftigen Modernisierungen nach der Restkaufpreissumme könnten KfW Produkten beantragt werden.
  • Falls Sanierungs- und Modernisierungskosten anfallen, geht mit der Unterzeichnung des Kaufvertrages das wirtschaftliche Eigentum an den Mieter über, sodass für solche Maßnahmen zusätzlich Kapital zur Verfügung stehen muss, um im Bedarfsfall anteilige Kosten zu übernehmen
  • Es besteht kein Mitspracherecht bei Umbauten
  • Es gibt generell nur wenige Mietkaufangebote. Häufig sind es private Anbieter, die ihre Objekte über Kleinanzeigen vermarkten
  • Anbieter versuchen ihre Immobilien über einen Mietkauf aufgrund von mangelhaftem Zustand oder ungünstige Lage loszuwerden
  • Sie müssen zusätzlich Rücklagen für die Abschlusszahlung bilden
  • Ist der Verkäufer insolvent, besteht vorerst kein Anspruch auf die vereinbarte Leistung, außer Sie halten diesen Punkt vertraglich fest. Wir raten dazu, eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch als potenzieller Eigentümer vormerken zu lassen. Damit können Sie sich das Erstkaufrecht sichern.

 

Ein Mietkauf kann sich somit als teurer und risikoreicher erweisen als ein Immobilienkauf. Daher sollten Sie genau abwägen, ob Ihre Vorteile die negativen Aspekte ausgleichen.

 

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